Grundsätzlich zahlt der Vermieter
Der Vermieter muss die Wohnung während der Mietzeit in einem vertragsgemäßen Zustand erhalten (§ 535 Abs. 1 BGB). Reparaturen sind deshalb grundsätzlich seine Sache – auch kleine.
Eine Ausnahme ist möglich: Im Mietvertrag kann vereinbart werden, dass der Mieter die Kosten für Kleinreparaturen trägt. Ohne eine solche Klausel zahlt der Vermieter.
Wann ist die Kleinreparaturklausel wirksam?
Die Rechtsprechung hat dafür enge Grenzen gezogen (unter anderem BGH, Urteil vom 06.05.1992, VIII ZR 129/91). Eine wirksame Klausel braucht drei Dinge:
| Voraussetzung | Was das bedeutet |
|---|---|
| Nur bestimmte Teile | Gegenstände, auf die der Mieter häufig und direkt zugreift – etwa Wasserhähne, Abflüsse, Duschköpfe, Lichtschalter und Steckdosen, Herde, Heizungsthermostate, Fenster- und Türgriffe, Rollladengurte |
| Höchstbetrag pro Reparatur | Der BGH hielt seinerzeit 150 DM für angemessen. Heute werden in Musterverträgen meist Beträge um 100 bis 120 € verwendet – Haus & Grund Schleswig-Holstein zum Beispiel 110 € zuzüglich Umsatzsteuer |
| Jahreshöchstgrenze | Die Gesamtbelastung im Jahr muss begrenzt sein – laut BGH auf etwa 6 % der Jahresbruttokaltmiete, in manchen Musterverträgen 8 % der Jahresmiete ohne Betriebskosten |
Fehlt eine dieser Grenzen, ist die Klausel in der Regel unwirksam – dann zahlt der Vermieter alle Reparaturen.
Liegt eine Reparatur über dem Höchstbetrag, muss der Mieter in der Regel gar nichts zahlen, auch keinen Anteil. Die Klausel gilt nur für echte Kleinreparaturen.
Teile, die der Mieter nicht direkt bedient – zum Beispiel Leitungen in der Wand, die Heizungsanlage im Keller oder ein Wasserrohr – fallen nicht unter die Klausel.
Die im Mietvertrag vereinbarten Grenzen sind bindend: Der Vermieter kann sie während des laufenden Mietverhältnisses nicht einseitig erhöhen.
Beispiele: Wer zahlt was?
| Schaden | Kleinreparatur für den Mieter? |
|---|---|
| Tropfender Wasserhahn, Dichtung tauschen, 60 € | ja, wenn eine wirksame Klausel vereinbart ist |
| Gerissener Rollladengurt, 45 € | ja, wenn eine wirksame Klausel vereinbart ist |
| Defekter Lichtschalter, 70 € | ja, wenn eine wirksame Klausel vereinbart ist |
| Neuer Durchlauferhitzer, 600 € | nein – über dem Höchstbetrag |
| Rohrbruch in der Wand | nein – kein Teil, auf das der Mieter direkt zugreift |
| Vom Mieter verschuldeter Schaden | der Mieter haftet – unabhängig von der Klausel und ohne Höchstbetrag |
Tipps für Vermieter
- Klausel prüfen: Ältere Verträge enthalten oft noch DM-Beträge oder keine Jahresgrenze.
- Schnell reagieren: Kleine Schäden werden größer, wenn sie liegen bleiben – ein tropfender Hahn kostet Wasser, ein gerissener Gurt beschädigt die Wickelrolle.
- Rechnungen getrennt: Wenn Sie einen Teil an den Mieter weitergeben, sollte jede Kleinreparatur einzeln abgerechnet werden – nicht mehrere Arbeiten auf einer Rechnung.
- Reparaturen sind keine Betriebskosten: Reparaturen dürfen nicht über die Nebenkostenabrechnung umgelegt werden – mehr im Ratgeber Hausmeisterkosten umlegen.
Kleinreparatur fällig? Wir kommen schnell vorbei, reparieren und rechnen jede Reparatur einzeln ab – so können Sie sie ohne Aufwand an Ihren Mieter weitergeben.
Tipps für Mieter
- Mietvertrag lesen: Steht dort eine Kleinreparaturklausel mit Höchstbetrag und Jahresgrenze?
- Schaden sofort melden: Mieter müssen Mängel dem Vermieter anzeigen (§ 536c BGB). Wer nicht meldet, kann für Folgeschäden haften.
- Nicht einfach selbst beauftragen: Grundsätzlich entscheidet der Vermieter, wer repariert. Stimmen Sie sich vorher ab.
- Steuervorteil: Zahlen Sie eine Handwerkerleistung in Ihrer Wohnung selbst, können Sie 20 % der Arbeitskosten von der Steuer abziehen, höchstens 1.200 € im Jahr (§ 35a Abs. 3 EStG).
Das übernehmen wir
Für Vermieter, Hausverwaltungen, Ferienwohnungen und Privathaushalte in Twist, Nordhorn, Meppen, Lingen, Haren, Neuenhaus/Veldhausen und Umgebung:
| Arbeit | Das übernehmen wir | Dafür brauchen Sie einen Fachbetrieb |
|---|---|---|
| Türen und Fenster | Griffe, Beschläge und Scharniere einstellen oder tauschen | Austausch von Fenstern und Türen |
| Rollläden | Gurte und Gurtwickler tauschen | Motoren und elektrische Rollläden (Elektrofachbetrieb) |
| Bad und Küche | Duschkopf und Brauseschlauch tauschen, Silikonfugen erneuern, Abflüsse reinigen | Arbeiten an der Wasserinstallation (Installateur) |
| Möbel und Montage | Möbel aufbauen, Regale, Gardinenstangen und Spiegel montieren | – |
| Elektrik | Leuchtmittel tauschen, Defekte feststellen und melden | Schalter, Steckdosen, Leuchten, Herdanschluss (Elektrofachbetrieb) |
| Rauchwarnmelder | Funktion prüfen, Batterien tauschen | Fest verdrahtete oder vernetzte Systeme |
Abgerechnet wird nach Zeit im 10-Minuten-Takt – 45 € pro Stunde für Kleinmontagen, 50 € für Reparatur und Fehlersuche – plus Material und Anfahrt. Jede Reparatur auf Wunsch als eigene Rechnung.
Kleinreparatur anfragen:
Passende Leistungen: Türzylinder-Austausch
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Häufige Fragen
Muss ich als Mieter Kleinreparaturen bezahlen?
Nur, wenn Ihr Mietvertrag eine wirksame Kleinreparaturklausel enthält – mit begrenzten Teilen, Höchstbetrag pro Reparatur und Jahresgrenze. Sonst zahlt der Vermieter.
Wie hoch darf eine Kleinreparatur sein?
Einen gesetzlichen Betrag gibt es nicht. Üblich sind heute etwa 100 bis 120 € pro Reparatur und eine Jahresgrenze von 6 bis 8 % der Jahresmiete.
Was passiert, wenn die Reparatur teurer ist als der Höchstbetrag?
Dann ist es keine Kleinreparatur mehr, und der Mieter muss in der Regel nichts zahlen – auch keinen Anteil.
Gehört ein defekter Durchlauferhitzer zu den Kleinreparaturen?
Meist nicht, weil die Reparatur oder der Austausch über dem Höchstbetrag liegt.
Kann der Vermieter Reparaturen über die Nebenkosten abrechnen?
Nein. Reparaturen und Instandhaltung sind keine Betriebskosten und dürfen nicht über die Nebenkostenabrechnung umgelegt werden.
Stand: Oktober 2026. Dieser Ratgeber ersetzt keine Rechtsberatung. Maßgeblich sind Ihr Mietvertrag und die aktuelle Rechtsprechung.